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海南的大门正在关闭,有能力的请赶紧上车!

新闻来源:米宅旅居、德科地产频道浏览次数:2468发布时间:2018-01-03

2017年,海南房地产自始至终都是全国的热点,无论是个别城市个别楼盘的价格涨幅50%以上,还是海南的全岛限购政策,亦或是暂停审批100平以下小户型的政策,都掀起一波波热议高潮。然而随着去年12月中央环保督察组的反馈意见、1月1日实施的海南财税新政,以及即将迎来的海南建省班经济特区30周年,业界对2018年海南房地产市场又有一波新的看法。我们一同去看看这两个人怎么说的……

刘德科:海南财税新政会影响房价吗?

·新闻事件·

据新华社电:2018 年 1 月 1 日起,海南实施新一轮分税制财政体制,「以引导市县摆脱对房地产的过度依赖,并加大对生态文明建设的支持力度」。

·背后的逻辑·

前阵子(2017 年 12 月 23 日),央视财经频道《经济信息联播》报道:「中央环保督察组批海南房地产绑架规划,鼓了钱包毁了生态」。其中,专门讲到了「违规审批海花岛填海项目,项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损」(没点出恒大的名)。

对此,海南迅速做出回应。12 月 25 日,海南省委书记说:「要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈,海南不能变成房地产加工厂。」

实际上,早在 12 月 6 日,《海南省实施新一轮分税制财政体制的方案》就已经印发,在在央视批评报道之前。该文件明文提出:「积极引导市县摆脱对房地产业的过度依赖……」

我们为什么关心财税体制改革?因为这是影响房地产的根本所在。说得难听一点,现在那么多城市那么依赖「土地财政」,地价那么高,房价那么高,都跟现行财税体制有着非常大的关系。

你看,海南要「摆脱对房地产业的过度依赖」,是得通过财税体制改革来实现。

此前我们已经讲过「分税制」对房地产的影响(《DK楼市不能说》:地方政府这么爱卖地,不是税收不够用,而是大部分税收都上交给中央和省里了。

海南的这次改革,是要让地方政府多留点税收,这样就不用那么依赖房地产了。那么,这次改革的力度大不大?

我们来看一下新旧政策的对比——

▼海南省与市县税收分享比例前后变化

简单说就是,非房地产类的税收,给市县多留了一点点;而房地产类的税收,则变成大头归省里(由原来的 25% 提高到 65%)。这样一综合下来,市县就更没钱了。怎么办?省里会通过奖励和转移支付把钱再还给市县,前提条件是市县得大力发展非房地产行业。

也就是说,如果市县还是执意要大力发展房地产,那么房地产类的税收大头还是会被省里收走。所以,市县得自己争气,得多创造出跟房地产没有关系的税收,才能拿到省里给的钱。

总之,对于市县来说,越是依赖靠房地产,税收就会变得越来越少。

这个财税改革措施,能起到抑制房地产的作用吗?对于要去海南买房子的人来说,这是利好还是利空?

……


海南的大门正在关闭,有能力的请赶紧上车!

本文不是标题党,是真切的大实话。

近期时间,关于海南的大事件接连不断。

2017年12月23日,海南被狠批过份依赖房地产,政府规划被开发商左右,直提违规填海和山体破坏事项,今天,中央环保督察组狠批海南,"鼓了钱袋,毁了生态"!

2017年12月25日,海南出台政策旨在保护海南生态:前天,海南被中央环保督察组狠批!今天,保护海南的政策出台!,政策明确把除了海口、澄迈、文昌、琼海、三亚、儋洲六个城市还有工业和经济考核之外,其它所有城市均不再有任何经济考核指标,其它城市只有一个任务就是:保护生态!保护环境!

以上政策会有什么结果?有两个:

1、生态和环境会越来越好,这是大好事。

2、不让支持房地产和开发商了,供地肯定少了,楼盘肯定是大大减少了!

我不想去说房价会越来越高,但可不可逆的事实,真真切切的摆在了面前!

因为,供需关系决定的未来的一切,没有土地就没有供应!供小于求,价格怎么能不涨?

事情还没有完,抑制土地供应的大事件又来了!

新年第一天,又有一个大政策开始实施了:

海南从2018年1月1日起施行新一轮分税制财政体制,以引导市县摆脱对房地产的过度依赖,并加大对生态文明建设的支持力度。

省与市县共享税收收入包括增值税(含补缴的营业税,地方50%部分,不含中央财政通过调库分配我省的铁路运输企业增值税收入)、企业所得税(地方40%部分,不含中央财政通过调库分配我省的跨省市总分机构企业所得税收入)、个人所得税(地方40%部分,不含储蓄存款利息所得税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、环境保护税等9项税收。省与市县分成比例为:城镇土地使用税、城市维护建设税、环境保护税、房产税按20∶80分享,增值税、企业所得税、个人所得税按照30∶70分享,土地增值税、契税按65∶35分享。

积极引导市县摆脱对房地产业的过度依赖,激励市县在优化财政收入结构的基础上做大财政收入增量。对剔除土地增值税、契税后的市县税收增幅超过市县平均增幅的,逐年以省级分享该市县剔除土地增值税、契税后税收环比增量部分给予超收奖励。超过市县平均增幅10个百分点(含)以上的,按100%进行奖励;超过市县平均增幅在5(含)-10个百分点之间的,按80%进行奖励;超过市县平均增幅在5个百分点以下的,按60%进行奖励。

政策很明确,除了不再让海南背负经济和工业考核指标,还从税收政策、从土地财政的源头开始了切割,不但是从精神层面与土地财政切割,还要从物质层面让地市与土地财政切割。

让海南怎么与土地财政切割?

变化最大的就是土地增值税和契税,以前是地方政府拿大头,现在是省里拿走大头。

这等于直接把卖地的利益抽走了,也就是说,别玩房地产了!玩也白玩!玩别的更赚钱!

玩什么?旅游度假、消费升级等。

地方政府不让玩房地产了,意味着什么?等于是直接向土地财政挥下了砍刀!从此地方政府开始发展农业、旅游等经济,反正是不会挖空心思来卖地了!

没有地,就没有房地产,没有房地产,就没有房子可以卖了!

虽然不可能一刀切,不可能完全不开发房地产,但这确确实实会大大降低土地供应!

可以预计的是,海南土地供应量降低50%是大概率事件!

也就是说,在本身已经供不应求的海南房地产市场,未来的供应还要再减半!

海口的库存已经接近为0了▼▼▼

即使限价,还能贷款吗?全款能抢到吗?能不绑定吗?能不加钱吗?

如果不限价,背靠14亿中国人,背靠170万亿的天量货币,价格该怎么飞?

文章并不是让你去炒海南,只想说一句:

如果你有能力,如果你有需求,你真不要等!你真的不必等!

等下去,耽误的都是自己的事!浪费的都是自己的钱!

恭喜已经提前上车海南的朋友,坐享这波红利吧,让监管和环保督察来的更猛烈些吧,让去土地财政的力度来的更猛烈些吧!

我们确实需要一个明天更美好的海南岛!

来源:米宅旅居、德科地产频道